Оценка стоимости квартиры

1. Сравнительный метод.

При использовании этого метода, оценщик:

• Выбирает сравнительные критерии;
• Сопоставляет объект оценки с похожими;
• Корректирует оценочные параметры, исходя из сравниваемых объектов;
• Согласовывает итоги корректировки.

2. Доходный метод.

Его суть состоит в том, что специалист определяет, какую прибыль можно получить от продажи объекта со времени его оценки до окончания эксплуатации.

При использовании метода учитываются риски для имущества, обусловленные его расположением.

Например, возможность повреждения квартиры при стихийном бедствии.

Доходный метод применяется для оценки ценности имущества, а также в инвестиционной сфере.

3. Затратный метод.

Метод применяется при оценке недвижимости, неотделимой от земельного владения, на котором она расположена. При этом учитывается стоимость надела.

Специалист анализирует:

• Цену земельного владения на рынке;
• Обнаруженные виды износа;
• Восстановительную стоимость здания, включая величину предпринимательской прибыли;
• Итоговую стоимость недвижимости, которая определяется путем корректировки стоимости ее восстановления при износе и добавления цены земельного участка.

Точная оценка невозможна без использования всех трех методов. Кроме основных, специалист может использовать дополнительные.

1. Ипотечное кредитование. При нем недвижимое имущество является залогом. Если заемщик не выплачивает кредит, то банк продает квартиру по определенной цене.

2. Покупка или продажа недвижимости. Даже если сделка осуществляется без банка, то правильное определение стоимости объекта важно для обеих сторон.

3. Страхование жилья. Сотрудники страховых компаний обычно не знают, сколько стоит страхуемая недвижимость. Оценка проводится до заключения договора со страховой.

4. Раздел недвижимости в суде. В этом случае стороны продают квартиру, а деньги делят между собой. Выставить объект на продажу невозможно, не определив его стоимость.

5. Наследование имущества по закону. Отчет о рыночной стоимости недвижимости предоставляется в регистрирующий орган.

6. Продажа квартиры, у которой есть собственники моложе восемнадцати лет. Отчет передается в орган опеки и попечительства, выдающий разрешение на сделку.

7. Заключение брачного договора. Стороны могут определить в документе стоимость своего имущества. Без привлечения профессионального оценщика здесь не обойтись.

8. Приватизация. Анализ стоимости квартиры на рынке обязателен. Это прописано в законе.

9. Сделки с долями недвижимости (сложность в том, что каждая доля имеет особенности);

10. Сделки с квартирой после ремонта (его проведение увеличивает цену объекта);

11. Причинение имуществу ущерба (например, затопление соседями);

12. Покупка жилья в новостройке (цена застройщика не всегда соответствует рыночной).

1. Расположение квартиры.

Так, квартиры в поселках обычно дешевле, чем в крупных городах.

На итоговую объекта цену влияет:

• Соседствующая инфраструктура;
• Экологические факторы;
• Близость остановки;
• Престижность района.

2. Площадь квартиры.

3. Строительный материал. От него зависит микроклимат внутри помещения. Это существенно влияет на цену объекта.

4. Планировка помещения. Недвижимость с раздельным санузлом, балконом и без совмещенных комнат считается более комфортной для жизни.

5. Год постройки дома. Обычно квартиры в новостройках стоят больше, чем во вторичках.

6. Этаж, на котором находится объект. Как правило, жилища на первом и последнем этажах стоят меньше, чем находящиеся между ними.

7. Состояние квартиры. Цена на отремонтированные квартиры всегда выше, чем на те, которым требуется ремонт.

8. Вид из окна. Это эстетическая составляющая. Если за окном находится свалка или пустырь, то объект будет стоить меньше рыночного конкурента, напротив которого парк.

9. Наличие лифта. Данный фактор играет роль, если квартира расположена на втором этаже дома или выше.

1. Постановка оценочного задания. В задание входят следующие параметры:

• Цель процедуры;
• Вид стоимости;
• Установление прав на имущество;
• Дата выполнения процедуры.

На данном этапе специалист знакомится с объектом.

2. Заключение договора с заказчиком. В документе указываются: сроки выполнения работы, права, обязанности сторон, цена услуг, порядок оплаты.

3. Сбор данных. Оценщик собирает информацию, по которой будет анализировать недвижимость. Для этого он приезжает на объект, фотографирует его, проверяет на соответствие заявленным параметрам и плану БТИ, отмечает дефекты.

4. Расчет стоимости объекта. Специалист выбирает метод оценки. Обычно сравнительный метод — ведущий, а два других — дополняющие. Все формулы и результаты прописываются в отчете.

5. Учет условий. Оценщик анализирует недвижимость по трем основным методам, учитывая понижающие и повышающие коэффициенты.

6. Создание отчета. Специалист готовит отчет и передает его заказчику.

В документе прописываются:

• Выводы и факты;
• Задание на оценку;
• Сведения об оценщике и заказчике;
• Стандарты;
• Описание квартиры с указанием документов, устанавливающих ее параметры;
• Результаты анализа рынка и особенностей, определяющих стоимость жилья;
• Описание процедуры оценки;
• Согласование итогов отчета;
• Список приложений (к заключению прикладываются их копии).

При оценке первичной недвижимости:

• Договор долевого участия;
• Технические документы (поэтажный план, технический паспорт и др.);
• Акт приема-передачи помещения.

При оценке вторичной недвижимости:

• Технические документы (поэтажный план, технический паспорт и др.);
• Выписку из ЕГРН.

Исходя из ситуации, могут потребоваться и другие документы.