Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Задачи оспаривания:

Стоимость по кадастру формируется на основании рыночных сведений и экономических характеристик имущества на конкретную дату. Числовое значение устанавливается по критериям, влияющим на ценообразование. Выявленное несоответствие оспаривается в целях устранения искажений и формирования:

• Базы налогообложения по имущественному и земельному налогу субъектов предпринимательства и граждан;
• Фундамента для расчета НДФЛ физическими лицами при реализации недвижимости, находящейся в собственности меньше предельного срока или получении в качестве дара от лиц не первой степени родства;
• Стартовой цены на аукционе при продаже участков земли, принадлежащих государству или муниципалитету;
• Арендной платы по имущественным активам, передача которых во временное пользование подлежит государственному регулированию.

Причины несоответствия стоимости    

Поскольку в качестве базы налогообложения длительный период рассматривалась договорная или инвентаризационная стоимость, то при определении значения по кадастру использовался массовый усредненный подход. Среди причин расхождения с реальной величиной:

• Неверное отнесение объекта по классификации;
• Игнорирование индивидуальных особенностей, факторов морального и физического износа;
• Не принятие во внимание вопросов о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций и транспортной доступности;

Варианты по оспариванию

Снизить кадастровую стоимость, числящуюся в реестре, можно при подтвержденном документальном несоответствии. Для подтверждения отклонения следует воспользоваться услугами профессионалов, состоящих в СРО и застраховавших ответственность. В рамках внесудебной процедуры инициатор должен обратиться в специальную комиссию и учесть особенности:

• Если расхождение значений по выписке ЕГРН и в результате оценки в денежном выражении превышает 30%, то обязательно требуется экспертиза данных оценщика;
• Комиссия вправе принять аргументы и привести показатель в соответствие с указанным заявителем, либо отклонить заявление с представлением контраргументов.

Заявитель вправе оспорить в судебной инстанции и решение комиссии и сами результаты оценки. Если иск подается физическим лицом без предпринимательского статуса, то досудебное регулирование необязательно. 

Обращаясь в суд, истец должен учесть:

• Обязательность экспертизы отчета оценщика независимо от размера стоимостных расхождений;
• Дополнительные расходы, связанные с уплатой госпошлины и привлечением юристов для участия в разбирательствах;
• Право органа правосудия на установление ценового параметра имущественного актива в ином размере, чем указано в иске на основании собранных доказательств.

Несмотря на затратность процесса процент решений в пользу заявителей в органах правосудия на треть выше, чем во внесудебном рассмотрении вопроса.

Перечень документальных приложений

Правоподтверждающий документ – выписка из ЕГРН, содержащая оспариваемую информацию;

Правоустанавливающие (для собственника), свидетельствующие о приобретении или отчуждении (для наследника, одаряемого или бывшего владельца) либо передаче актива в аренду (для арендатора) документы;

Подтверждающая недостоверность использованных сведений документация, содержащая искажения качественных или количественных факторов;

• Отчет оценочной компании;
• Заключение экспертизы;
• Квитанция об уплате госпошлины (при обращении в суд).

Алгоритм процедуры

• Изучают объект с точки зрения сопоставимости показателей и целесообразности процедуры;
• Составляют отчет о реальной цене актива в текущий момент времени и подбирают доказательства;
• Оформляют заявление и представляют интересы истца при проведении судебного разбирательства;
• Сопровождают процесс до внесения обновленных сведений в информационную базу Росреестра и получения новой выписки.